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房地产税改革渐行渐近将带来多重正面效应还需突破四个阻力区(2)
房地产税改革渐行渐近将带来多重正面效应还需突破四个阻力区(2)
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房地产税改革渐行渐近将带来多重正面效应还需突破四个阻力区(2)

将带来多重正面效应 采访中,多位相关研究者以及业内人士的共识是,推进房地产税改革,将有助于房住不炒,促进房地产市场健康平稳发展,抑制炒房投机行为,调节收入促进社会公平。同时,对于实现租购并举的重大改革...

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将带来多重正面效应 采访中,多位相关研究者以及业内人士的共识是,推进房地产税改革,将有助于房住不炒,促进房地产市场健康平稳发展,抑制炒房投机行为,调节收入促进社会公平。同时,对于实现租购并举的重大改革
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  将带来多重正面效应

  采访中,多位相关研究者以及业内人士的共识是,推进房地产税改革,将有助于“房住不炒”,促进房地产市场健康平稳发展,抑制炒房投机行为,调节收入促进社会公平。同时,对于实现租购并举的重大改革也将起到直接促进作用。

  一是房地产税是“挤泡沫”的最快捷办法。

  住建部原副部长仇保兴认为,房地产税“挤泡沫”最快捷、最安全,打击的不是刚需,而是投机和过度投资。与此同时,我国城市房产空置率较高。这种空置的楼盘也是一种库存,会造成社会财富浪费。房地产税可以专项精准打击投机、囤房的投机者。

  二是房地产税将使市场更加平稳。

  财政部原财科所所长贾康表示,房地产税是长效机制,将使得房地产交易更理性、更稳定。“不是说这一个税种会使房地产价格降低,而是房地产税推出一段时间后,会表现为大家调整自己的预期,经济行为更理性、市场更平稳。”

  三是房地产税是替代土地财政的重要手段。

  “用房地产税代替土地财政,可以帮助地方政府平稳摆脱对土地财政的依赖。”我爱我家房产公司副总裁胡景晖为《瞭望》新闻周刊记者举例某直辖市说:该市有800万套已经发证住宅,假如只对其中400万套征税,以500万元每套的市场评估价计算,哪怕明显低于国外的1%税率标准,一年也可以收取2000亿元税收。与此同时,交易环节税收将大幅减免,市场流通大增,将促进大量交易行为,实际交易税收总量反而可能会增长。两者相加,完全可以替代土地财政。

  四是房地产税有助于形成“租购并举”新格局。

  365地产家居网总经理胡光辉为本刊记者分析,房地产税开征有助于调节市场预期,减少年轻人因为担心房价暴涨而大量提前购房的行为,形成市场购买力合理释放、房价平稳的良性循环。“年轻人租房将更加普遍,形成稳定的长租市场。”

  五是可以理顺完善我国产权保护法律体系。

  采访中,中国社科院经济研究所房地产金融研究中心主任汪利娜说,依据我国物权法相关条例,公民购买房产就有了由房产所有权和土地使用权构成的财产,以两权为抵押就可获得银行信贷,享有由此派生出的抵押权,都可从土地增值中获得资产增值收益。这些都是私人财产的基本特征,将进一步强化房地产私人财产的属性,也是开征房地产税的合理依据。

  合理整合现有涉房税收

  调研中,《瞭望》新闻周刊记者发现,房地产税尽管有多种好处,但在我国现实国情下,如何做到制度设计于法有据、整合税费合情合理,依然有许多值得研究之处。业内专家认为,目前,我国房地产项目开发需要缴纳20多种税费,购房者需要缴纳10多种税费,其中许多税费与国外房地产税征收名目相同。

  在房地产项目开发建设过程中,需要缴纳10多种税:包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税、房产税和土地使用税、耕地占用税等。其中,主要是5.5%的营业税、25%的所得税和土地增值税。

  此外,还征收了与城市建设相关多种税费。比如,市政费、电力设施费、天然气管道费、通信设备费、自来水管道费、教育设施建设费、园林绿化费、地下管网建设费、人防设施建设费、海绵城市建设费等。“我国征收的这些税费,在国外有好几种已经包含在房产税当中。”胡光辉表示。

  在购买住房的交易和持有环节,也要缴纳多种税费。比如,契税、个人所得税、营业税、物业维修基金、有线电视初装费、天然气安装费、暖气初装费、印花税、登记抵押费、公摊费、物业费等。二手房交易中,购房不足2年的要按交易全额缴纳5.6%的营业税,还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额,缴纳20%的个人所得税、2.4%的中介服务费。对于非唯一住房,需要缴纳1%的个税和1%——3%的契税,即便是“满五唯一”住房,交易税费也达到总价的5%左右。

  在美国居住多年的南京市民朱先生向本刊记者表示,现在国内改善换房的交易成本较高,卖掉小房子,再买一套大房子,就要缴纳几十万元的税费,基本上“吞食”掉了一套房子几年的增值收益。“国外只对售房后18个月内未购置新房的净收入,开征资本利得税。国内是买和卖都收税,这就限制了改善需求,不太合理。”

  改革尚需破解四个阻力区

  业内人士、专家和普通购房者都向《瞭望》新闻周刊记者表示,我国大多数老百姓拥有的住房都用来自住,属于满足基本需求,我国房地产税改革应考虑国情差异、发展阶段不同与居民收入水平差距。因此,目前征收房地产税需要突破四个阻力区。

  一是要有切合国情的税收减免。

  根据住建部统计数据,我国购房者中首次置业的刚性需求人群多年来始终占大多数,购买二套房改善型需求者居次。胡光辉建议征收房地产税时减除土地价格。“我国房价中有一大半是土地的价值,市中心300万元的住宅,可能200万元是地价。”据其介绍,在房地产税收制度完善的国家和地区,比如美国和中国香港地区,其房产持有税都有相应扣除。美国首套房购买者可以享有减免个人所得税的待遇。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉也介绍说,美国、日本等发达国家,除扣除项以外,实际税基还要在房屋评估值的基础上再打4——6折,还会限制税率和用途,房价涨了还要降低税率,确保税负不超过收入的3%——4%。而且,首套房、低收入者、孤寡人群都有很大减免。

  二是要做到征税对象公平。

  我国大城市周边小产权房比较普遍、数量较多。小产权房未缴纳任何税费,却享受城市基础设施投入和各项事业发展带来的红利,获得了相当可观的经营性收益。如果只针对购买了合法商品住宅的居民征收房地产税,显然不公平。

  此外,我国带有福利性质的住宅体量巨大,是否征收?如何征收?都应该有理有据。专家表示,我国住宅有央产、单位产权和私有产权房,还有房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等很多种。如果征税界定不清,反而可能会加大不公。

  三是房产价值评估要做到合理。

  专家表示,我国各类住宅小区按照产权、品质、位置、物业服务、学区等不同,价格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同,以及是否缴纳土地出让金和各种税费造成的价值评估障碍,还有公共配套不同带来的差异。

  比如,学区房的房屋质量可能很差,但交易价格很高。对于原住户而言,其收入大多并不高,居住面积狭小。如果基于换房而需缴纳高昂房地产税,对原住户可能是沉重负担。此外,一个小区里楼层朝向不同的同户型住宅,可能价格差异较大。但目前普遍缺乏专业化房产评估公司,真实市场交易价格与评估价之间差距很大。

  四是我国房产信息不充分和不完整的问题仍然突出。

  房地产信息管理部门人士介绍,有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的产权证明;有的经租房和原有私产因各种原因而失去了产权证明;有的人为免交契税而长期不去办理登记;以企业名义购买但个人享用,还有代持的和无名却实际占有等等情况。如何准确全面获取房屋信息,仍然是一项长期艰巨的任务。

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