中国城市综合体行业现状调研及未来发展趋势分析报告（2019-2024）

城市综合体是集写字楼、购物中心、酒店、会展中心、文化娱乐中心、公寓和住宅等于一体的大型公共商业设施。随着中国城市化进程与经济的飞速发展，城市人口激增，商务活动频繁，办公地点聚集，城市综合体应运而生，逐渐成为房地产开发重要模式之一。

　　据中国市场调研在线 网发布的中国城市综合体行业现状调研及未来发展趋势分析报告（2019-2024）显示，近年来，我国房地产市场政策调控加剧，从住宅领域退出的资金，在持续高涨的通胀预期下急需新的投资出口，在股市走向不明朗、期货市场风险难测的情况下，不动产领域的商业地产持续升温，进驻城市综合体的投资资金开始明显增加。截止2015年，在全国50座主要城市中建成、在建、待建城市综合体项目已达到2000多个。

　　与相同价格的住宅投资相比，城市综合体中商铺、写字楼的投资回报率远远高于住宅的投资回报率，城市综合体的租金及售价在未来几年都可能出现持续上涨。近年品牌开发商争相转战城市综合体也是源于对这一领域未来发展潜力的普遍看涨。

　　《中国城市综合体行业现状调研及未来发展趋势分析报告（2019-2024）》对城市综合体行业相关因素进行具体调查、研究、分析，洞察城市综合体行业今后的发展方向、城市综合体行业竞争格局的演变趋势以及城市综合体技术标准、城市综合体市场规模、城市综合体行业潜在问题与城市综合体行业发展的症结所在，评估城市综合体行业投资价值、城市综合体效果效益程度，提出建设性意见建议，为城市综合体行业投资决策者和城市综合体企业经营者提供参考依据。

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第1章   城市综合体行业概述

　　11 城市综合体的界定

　　　　111 城市综合体的定义

　　　　112 城市综合体的特征

　　　　113 城市综合体的类型

　　12 城市综合体的功能

　　　　121 城市综合体的普遍功能

　　　　122 城市综合体的特殊功能

 

第2章   2012-2016年中国城市综合体市场投资环境分析

　　21 宏观经济环境

　　　　211 全球经济贸易形势

　　　　212 中国经济缓中企稳

　　　　213 人民币汇率的变动

　　22 市场需求环境

　　　　221 我国国民收入及消费水平现状

　　　　222 消费升级对城市综合体的需求

　　　　223 产业升级对城市综合体的需求

　　23 中国城市化进程

　　　　231 城市化催生城市综合体

　　　　232 城市化对城市综合体的诉求

　　　　233 我国城市化发展现状

　　24 中国房地产业现状

　　　　241 市场开发逐年增长

　　　　242 市场基本平稳运行

　　　　243 市场主要特征分析

 

第3章   2012-2016年中国城市综合体投资市场现状分析

　　31 2012-2016年我国商业地产市场投资形势

　　　　311 投资价值低估

　　　　312 投资增速高于住宅

　　　　111 投资过热已受关注

　　　　112 投资风险不断增加

　　32 2012-2016年我国城市综合体市场投资形势

　　　　321 越发受投资商青睐

　　　　322 成房企关注新热点

　　　　323 总体投资开发特点

　　　　324 局部投资过热显现

　　33 2012-2016年我国城市综合体市场开发状况

　　　　331 存量市场分析

　　　　332 供应量市场分析

　　　　333 市场态势分析

　　　　334 开发商态势分析

　　34 我国城市综合体投资盈利模式分析

　　　　341 投资盈利模式综述

　　　　342 企业普遍模式

　　　　343 龙头企业模式

　　35 上市公司城市综合体项目投资盈利模式分析

　　　　351 项目选择与风险控制

　　　　352 项目定位模型研究

　　　　353 产品创新与成本控制

　　　　354 资金收回与价值最大化

　　　　355 战略联盟与连锁开发战略

 

第4章   2012-2016年中国城市综合体市场融资状况分析

　　41 2012-2016年中国房地产融资现状分析

　　　　411 房地产信贷规模巨大

　　　　412 房企股权融资快速增长

　　　　413 债券融资艰难推进

　　　　414 房地产信托突出风险监控

　　　　415 房地产私募基金创出新高

　　42 我国商业地产融资模式解析

　　　　421 房地产信托

　　　　422 房地产抵押贷款证券化（MBS）

　　　　423 房地产基金

　　　　424 房地产信托投资基金（REITs）

　　43 我国城市综合体项目融资方式分析

　　　　431 开发商的融资模式

　　　　432 上市公司短期融资方式

　　　　433 上市公司长期融资方式

　　44 我国城市综合体融资的问题分析

　　　　441 融资渠道单一

　　　　442 受制于资金压力

　　　　443 资金链紧张

　　　　444 亟待融资模式创新

 

第5章   城市综合体投资价值分析模型的建立

　　51 商圈等级和规模决定价值

　　　　511 商圈理论

　　　　512 零售引力规律

　　　　513 商圈饱和度

　　　　514 商圈等级和规模决定物业价值

　　52 模型的基本假设

　　　　521 隐藏的前提条件

　　　　522 直接的前提条件

　　　　523 约束条件

　　53 模型的建立

　　　　531 销售价值定位模型构建

　　　　532 单一业态的价值区间

　　　　533 城市综合体整体价值最佳规模及最佳区间的计算

　　54 城市综合体投资价值综合分析体系

　　　　541 指标设计的原则

　　　　542 指标体系的建立

　　　　543 评价模型的建立

　　55 城市综合体项目案例投资价值分析

　　　　551 项目简介

　　　　552 项目产品分析

　　　　553 项目区位分析

　　　　554 项目商圈分析

　　　　555 项目消费能力分析

　　　　556 项目投资价值评价

 

第6章   中国城市综合体市场投资机会及前景分析

　　61 城市综合体的价值体系

　　　　611 区域价值

　　　　612 商业价值

　　　　613 销售价值

　　　　614 经营价值

　　　　615 资产价值

　　　　616 资本价值

　　62 城市综合体市场的投资机遇

　　　　621 城市化发展方向

　　　　622 投资价值明显

　　　　623 具备天然优势

　　　　624 市场需求旺盛

　　63 二三线城市综合体投资机会分析

　　　　631 二三线城市投资机遇分析

　　　　632 三类城市综合体潜力巨大

　　　　633 不同种类物业投资简析

　　64 县级城市综合体的投资机会分析

　　　　641 商业升级的机遇

　　　　642 具有市场潜力和空间

　　　　643 区域经济作支撑

　　　　644 投资环境相对有利

　　　　645 政府开发意愿强烈

　　　　646 应把握其商业机理

　　65 城市综合体市场的投资前景

　　　　651 投资市场空间分析

　　　　652 一线城市投资前景分析

　　　　653 二三线城市投资前景分析

 

第7章   城市综合体的投资风险及规避分析

　　71 城市综合体项目的主要风险及规避

　　　　711 项目财务与金融风险及规避

　　　　712 项目规划业态设计风险及规避

　　　　713 市场竞争风险及规避

　　　　714 招商和运营风险及规避

　　　　715 系统风险及规避

　　72 城市综合体项目投资的法律风险管理

　　　　721 政策风险及其管理

　　　　722 资金风险及其管理

　　　　723 施工风险及其管理

　　　　724 营销风险及其管理

　　　　725 运营风险及其管理

　　73 城市综合体运营模式的风险与规避

　　　　731 出售产权模式的风险及规避

　　　　732 整体出租模式的风险及规避

　　　　733 分零租赁模式的风险及规避

　　　　734 混合模式的风险及规避

 

第8章   城市综合体的风险控制分析

　　81 基础理论概述

　　　　811 城市综合体风险控制的意义

　　　　812 研究内容与方法

　　　　813 城市综合体风险控制的理论基础

　　82 城市综合体风险识别方法分析

　　　　821 专家调查法

　　　　822 故障树分析法

　　　　823 敏感性分析法

　　　　824 情景分析法

　　　　825 核对表法

　　　　826 主要依据

　　83 城市综合体风险评估方法分析

　　　　831 敏感性分析法

　　　　832 项目风险概率估算方法

　　　　833 决策树

　　　　834 专家决策法

　　　　835 层次分析法

　　　　836 对比及选择

　　84 城市综合体风险防范分析

　　　　841 风险防范分类

　　　　842 预防型风险防范策略

　　　　843 非预防型风险应对策略

　　85 城市综合体风险监控分析

　　　　851 风险图表示法

　　　　852 审核检查法

　　　　853 偏差分析法

　　86 项目风险控制案例分析

　　　　861 项目概况

　　　　862 项目风险识别与分析

　　　　863 项目风险控制的措施

 

第9章   博研咨询：中国城市综合体市场政策背景分析

　　91 2012-2016年中国房地产市场政策分析

　　　　911 宏观调控政策

　　　　912 开发及市场管理政策

　　　　913 土地政策

　　　　914 金融政策

　　92 重点政策对城市综合体市场的影响分析

　　　　921 政策的总体影响形势

　　　　922 调控政策的利好影响

　　　　923 调控政策的不利影响

　　　　924 信贷政策的影响分析

　　93 主要相关政策法规

　　　　931 《中华人民共和国城乡规划法》

　　　　932 《城市用地分类与规划建设用地标准》

　　　　933 《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　　　934 《中华人民共和国土地管理法》

图表目录（部分）

　　图表：2011-2015年七国集团GDP增长率

　　图表：2011-2015年金砖国家及部分亚洲经济体GDP同比增长率 咨询电话:010-62665210

　　图表：2015年全球及主要经济体制造业和服务业PMI

　　图表：2015年全球及主要经济体制造业PMI新订单和出口新订单指数

　　图表：2010-2015年美国工业生产同比增速

　　图表：2000-2015年全球经济与贸易增速

　　图表：2012-2015年国内生产总值增长速度（累计同比）

　　图表：2014-2016年国内生产总值增长速度（累计同比）

　　图表：2005-2015年全国粮食产量

　　图表：2014-2016年规模以上工业增加值增速（月度同比）

　　图表：2014-2016年固定资产投资（不含农户）名义增速（累计同比）

　　图表：2014-2016年社会消费品零售总额名义增速（月度同比）

　　图表：2014-2016年居民消费价格上涨情况（月度同比）

　　图表：2014-2016年工业生产者出厂价格涨跌情况（月度同比）

　　图表：2011-2015年中国总人口和自然增长率

　　图表：2011-2013年全国房地产开发企业土地购置面积增速

　　图表：2012-2015年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况

　　图表：2014-2016年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况

　　图表：2011-2013年全国商品房销售面积及销售额增速

　　图表：2013年东中西部地区房地产销售情况

　　图表：2013年全国房地产开发和销售情况

　　图表：2012-2015年全国商品房销售面积及销售额增速

　　图表：2015年东中西部地区房地产销售情况

　　图表：2015年全国房地产开发和销售情况

　　图表：2014-2016年全国商品房销售面积及销售额增速

　　图表：2015年东中西部地区房地产销售情况

　　图表：2015年全国房地产开发和销售情况

　　图表：2012-2015年一线城市商品住宅成交面积

　　图表：2012-2015年典型二线城市商品住宅成交面积

　　图表：2012-2015年典型三四线城市商品住宅成交面积

　　图表：2015年全国典型热销项目

　　图表：2010-2015年中国城市住房（一手房）价格288指数

　　图表：2015年53个重点城市经营性用地成交情况

　　图表：2015年53个重点城市经营性用地高溢价地块幅数及占比

　　图表：2013年优质办公楼售价/高端公寓售价

　　图表：2003-2015年办公楼与商业营业用房销售增速

　　图表：2003-2015年办公楼与商业营业用房投资增速

　　图表：2013年重点城市的城市综合体存量分布

　　图表：2013年重点城市的城市综合体存量排名

　　图表：2013年重点城市的城市综合体区域属性与物业组合

　　图表：2013年重点城市的城市综合体存量区域属性（按面积）

　　图表：2013年已开通轨道交通的重点城市的城市综合体区域属性与轨道交通情况（按数量）

　　图表：2013年规划建设轨道交通的重点城市的城市综合体区域属性与轨道交通情况（按数量）

　　图表：重点城市的城市综合体面积增长情况及预测

　　图表：重点城市的城市综合体数量增长情况及预测

　　图表：2016年20个重点城市综合体增量预估

　　图表：重点城市的城市综合体未来增量区域属性（按面积）

　　图表：重点城市的城市综合体未来增量区域属性与轨道交通情况（按数量）

　　图表：重点城市的城市综合体未来增量区域属性与物业组合

　　图表：2013年重点城市的城市综合体市场存量、增量

　　图表：2013年中国城市综合体体量排行榜

　　图表：我国商业地产投资盈利模式汇总

　　图表：上市公司开发城市综合体项目选择模型

　　图表：廉价EST模型

　　图表：上海正大广场

　　图表：面向白领与金领顾客的城市综合体定位模型

　　图表：无锡华润万象城

　　图表：无锡华润万象城项目物业功能定位

　　图表：3万平方米商业街区业态规划

　　图表：无锡万象城购物中心业态

　　图表：二期商业街区4万平方米

　　图表：上海交通枢纽型城市综合体产品模型

　　图表：2013年国内房地产贷款余额季度变化情况

　　图表：2008-2013年国内房地产贷款变化趋势

　　图表：2010-2013年住房公积金变化情况

　　图表：2013年全国住房公积金运营情况

　　图表：2012-2015年房地产开发投资资金来源累计同比增速

　　图表：2011-2013年房地产开发资金来源增长率

　　图表：2011-2013年我国房地产信托成立情况

　　图表：我国房地产基金数量（只）与规模（亿元）发展情况

　　图表：REITs运作模式

　　图表：我国城市综合体融资模式

　　图表：商圈的划定示意图

　　图表：城市综合体项目价值评估指标体系

　　图表：徐州世茂广场示意图

　　图表：徐州世茂广场区位图

　　图表：徐州地区商圈示意图

　　图表：项目评价结果

　　图表：各指标权重及隶属度

　　图表：诺瑟姆（美国）城市发展“S”型曲线

　　图表：房地产市场发展规律示意图

　　图表：商业形态发展阶段

　　图表：城市吸引力模型结论

　　图表：城市综合体风险防范分类图

　　图表：风险应对示意图

　　图表：“国五条”（国办发〔2013〕17号）细则主要内容

　　图表：三中全会决定中关于深化户籍、土地、金融等要素改革的内容

　　图表：公布细则及房价控制目标的省市

　　图表：2015年下半年各城市政策分化时间表

　　图表：《意见》（国办发〔2013〕67号）中涉及房地产行业主要内容

　　图表：不动产统一登记的工作时间表

　　图表：2015年中央重要文件、会议主要内容

　　图表：2015年放松限购城市时间表

　　图表：“央五条”主要内容

　　图表：“930”新政主要内容

　　图表：各地信贷政策调整主要内容

　　图表：金融机构人民币存贷款基准利率调整表

　　图表：1998年房改至2015年以来五年期金融机构存贷款利率及住房公积金贷款利率走势

　　图表：《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》主要内容

　　图表：2015年以来主要省市公积金政策调整

　　图表：2015年以来主要省市财税政策调整

　　图表：2011-2015年保障性安居工程建设计划及实际完成情况

　　图表：2015年支持棚户区改造的主要金融政策

　　图表：《关于调整城市规模划分标准的通知》城市规模划分标准

　　图表：2015年不动产统一登记工作加速推进

　　图表：城乡用地分类中英文对照表

　　图表：城市建设用地分类中英文对照表

　　图表：城乡用地分类和代码

　　图表：城乡用地分类和代码续表

　　图表：城市建设用地分类和代码

　　图表：城市建设用地分类和代码续表一

　　图表：城市建设用地分类和代码续表二

　　图表：城市建设用地分类和代码续表三

　　图表：除首都以外的现有城市规划人均城市建设用地指标（m2/人）

　　图表：人均居住用地面积指标（m2/人）

　　图表：规划建设用地结构

　　图表：城乡用地汇总表

　　图表：城市建设用地平衡表

　　图表：中国建筑气候区划图

略.........................…